La GRL : Communiquer et Informer
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Posté le 1er septembre 2010
Retour sur la GRL
La GRL (garantie des risques locatifs) est une assurance loyers impayés lancée par l’Etat, les partenaires sociaux et certaines compagnies d’assurance spécialisées en 2007. Elle a été remaniée en 2010.
Distribuée par les courtiers et agents d’assurance et par quelques spécialistes sur Internet, cette assurance a notamment pour objectif de remettre sur le marché de la location les quelques 500 000 logements privés non loués en France.
La GRL offre trois avantages aux propriétaires.
D’abord un prix modique : l’assurance GRL est souscrite par les propriétaires bailleurs pour un taux de 2,5% des loyers charges comprises contre un taux compris entre 2,75% et 3,5% pour une assurance loyers impayés classique.
Ensuite, la GRL couvre les loyers et les charges jusqu’au départ du locataire, la détérioration immobilière jusqu’à 7.700 euros, et les frais de procédure d’expulsion d’un locataire et de récupération des loyers.
Enfin, la GRL assouplit considérablement les critères d’éligibilité des candidats locataires. Il suffit que les revenus du locataire soit supérieurs à 2 fois le loyer charges comprises contre 3 fois ou plus pour une assurance usuelle.
Comment bénéficier de la GRL et dans quel contexte elle s’inscrit
Comme pour un contrat classique, le propriétaire bailleur devra constituer un "dossier locataire", réunissant pièce d’identité, dernier avis d’imposition, trois dernières fiches de paie, etc.
Depuis le lancement de la nouvelle version en décembre 2009, le passeport GRL du locataire n’est plus nécessaire.
Un bémol : l’assurance GRL depuis la loi MOLLE comme toutes les assurances loyers impayés exclut toute caution solidaire.
Autrement dit, les étudiants et apprentis aux revenus faibles ou inexistants ne pourront pas être assurés par ce biais, ils devront se tourner vers de l’assurance classique avec une caution solidaire.
Une autre loi recente a réduit le dépôt de garantie à un mois pour les logements non meublés.
Cette succession de lois, "suggère" aux propriétaires bailleurs de prendre une assurance loyers impayés. Les 2 dernières lois restrictives ont été compensées par l’apparition de la GRL.
La force de la GRL est de concerner "presque tous" les locataires.
Mais c’est aussi son point faible car si elle veut entrer dans l’objectifs budgétaire de l’Etat, la GRL doit contenir l’inflation des dossiers impayés.
Il est donc indispensable d’associer à la GRL un process d’information et de responsabilisation étudié des propriétaires et des locataires.
La GRL : Communiquer avec les propriétaires bailleurs
La GRL peut être perçue par les propriétaires comme une mesure sociale, les "dé-responsabilisant" quant au non paiement des loyers.
Or ce sont les propriétaires qui choisissent le locataire et théoriquement évaluent la cohérence du coût de la location par rapport à leurs ressources.
Pour réduire et contenir cette "dé-responsabilisation" et par le fait l’inflation des dossiers d’impayés, l’Etat et surtout les agents et courtiers d’assurance qui assistent les propriétaires dans l’analyse du dossier locataire, doivent mener une politique permanente de conseil et d’information sur le Comment choisir son locataire ? et le Pourquoi "bien choisir" son locataire malgré la protection GRL souscrite ?
La GRL : Communiquer avec les candidats locataires
Depuis la nouvelle GRL, le locataire n’entre plus dans le processus de souscription à la GRL. Il n’est donc pas en théorie concerné ni informé de cette souscription par le propriétaire.
Cependant il est bien évident que ce même locataire est conscient qu’un propriétaire qui accepte son dossier alors que ses revenus sont modestes (légèrement supérieur à 2 fois le loyer+charges) et sans caution solidaire a nécessairement pris une garantie par ailleurs.
Le locataire "sait" donc que la GRL a été souscripte.
Si le message communiqué sur cette assurance est perçu comme une prise en charge des locataires dès lorsqu’ils rencontrent une quelconque difficulté, celui-ci aura une "propension" à ne plus payer son loyer.
Là aussi il faut communiquer clairement auprès du locataire, la GRL n’est pas une allocation logement supplémentaire ou un droit social pour ne plus payer son loyer mais une assurance loyers impayés classique assortie d’une analyse sociale du dossier locataire en impayé.
"La compagnie d’assurance poursuivra et expulsera le locataire dont le dossier n’a pas un caractère social.... mais aussi le condamnera financièrement au delà des seuls loyers impayés, frais de justice, indemnités d’occupation, etc."
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